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http://www.cnestate.com  观点地产网  2020/9/28

  粤系房企海伦堡,2019年赴港二次冲刺IPO失败之后,仍然在积极走出广东,扩大规模。
  
  9月24日,经过3轮竞价,海伦堡以15.7亿元竞得南京雨花台区商住地,楼面价1.06万元/平方米,溢价率1.29%。
  
  除了珠三角,长三角是海伦堡纳储的第二大区域。据招股书数据,截至2019年1月31日,海伦堡在全国拥有122个项目,土地储备总量约2370万平方米,其中珠三角占比40%、长三角18.2%、华西22%、华中12.5%。
  
  今年以来,海伦堡多次参与长三角区域土拍,也有所获得。
  
  加码长三角
  
  9月24日,江苏南京集中竞博lol6幅涉宅地,总成交价格49.5亿元,华夏幸福、阳光城、路劲皆有所获,而海伦堡以15.7亿元竞得当天竞博lol最大地块。
  
  竞博lol文件显示,雨花台区板桥街道板桥市场G2地块,东至宁芜铁路,南至乐欣路,西至欢怡路,北至三山矶路,土地用途为Rb商住混合用地,竞博lol面积5.51万平方米,建筑面积14.87万平方米,起拍价15.5亿,起始楼面价1.04万元/平方米,最高楼面限价1.25万元/平方米。
  
  根据竞博lol要求,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过2.3万元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
  
  据观点地产新媒体不完全统计,今年以来,海伦堡先后在金华、昆明、佛山、惠州、江门、南京等城市拍地,合计支出地价约67.7亿元。
  
  其中,于长三角地区,海伦堡已斩获三宗地块,总价约24.2亿元。
  
  4月13日,海伦堡以底价4.76亿元竞得金华浦江县1宗商住地,建筑面积16.13万平米,楼面价2953元/平方米;8月11日,海伦堡以底价3.7亿元竞得南京高淳北岭路以北、太安路以东地块,占地面积6.7万平方米,楼面价3702元/平方米。
  
  2013年,海伦堡在上海嘉定区马陆镇主干道宝安公路与胜辛南路交汇处,开发了一个由公寓、商墅、星级酒店和商业街、超市五部分组成的城市综合体项目海伦广场,迈出了布局长三角地区的第一步。
  
  2016年,海伦堡进入江苏市场,先后布局南京、苏州、苏州、南通、镇江等地。次年,海伦堡扎根浙江杭州、宁波、绍兴、嘉兴、台州、湖州、金华等城市。随后,不断扩充版图,进入安徽,聚焦合肥国际滨湖省府板块。
  
  资料显示,截至2019年末,海伦堡在长三角地区覆盖超过13个城市,拥有29个不同业态的项目。
  
  上市前景
  
  海伦堡官网信息显示,截至2020年3月31日,拥有158个处于不同开发阶段的项目,总土地储备面积约2861万平方米,已在主要位于珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的13个省及直辖市的41个城市占据一席之地。
  
  从海伦堡的土地储备来看,能够支持其四到五年的开发需求。
  
  7月份,惠誉确认海伦堡的评级为“B+”,展望稳定。
  
  惠誉指出,因实施保守的拿地政策,2019年海伦堡的杠杆率为41%,在评级处于“B+”区间的同业公司中处于较低水平。因为土储较为充足,海伦堡只需将合同销售收入的约35%-40%用于补充土地储备以保持合同销售增长,这令其有望逐渐去杠杆。
  
  评级报告中,惠誉预计,2020年海伦堡的合同销售额将增长约5%至480亿元人民币,这主要得益于已售总楼面面积的增加——2019年该公司的合同销售额增长28%至460亿元人民币。
  
  于2019年,海伦堡为支持快速销售周转战略而购地580万平方米。惠誉指出,海伦堡拿地成本较低。2017至2019年间,海伦堡的平均拿地成本为1929元/平方米,仅为合同销售平均售价(2019年约为10438元/平方米)的18%。
  
  得益于低成本的土地储备,2019年海伦堡的EBITDA利润率(含资本化利息)为24%。惠誉预计,该公司土地储备的平均成本约为其住宅项目平均售价的15%-20%,这将令其平均EBITDA利润率保持在20%-25%。
  
  由于上述原因,惠普连续第三年对海伦堡的评级为“B+”,展望稳定。
  
  尽管如此,海伦堡2018年、2019年在港交所两次提交招股书,都失效了。海伦堡对于会否再次递交资料,在接受媒体采访时表示:“公司内部有自己的节奏,还是以公告口径为准。”
  
  从招股书来看,2018年海伦堡在建物业和持作出售的完工物业同比增加62.81%,而2018年平均预收账款同比增加42.35%,从去化指标“存货/平均预收账款”来看,由2017年的1.98增加至2018年的2.26,去化压力增大,去化速度较慢。
  
  也就是说,海伦堡土地储备尚属充裕,但并不能实现“高周转”,这也促使其需要靠融资来进一步扩大规模。
  
  2020年1月,海伦堡增发2.5亿美元高级无抵押债券,利率为12.25%。招股书中,海伦堡2016年至2018年的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%,而今年这笔高利率的境外债,或意味着海伦堡的融资成本又攀升了。